Desde la entrada en vigor de la Ley de Segunda Oportunidad, julio de 2015, una de las cuestiones que más ha preocupado a todos los operadores vinculados al procedimiento ha sido la posibilidad de mantener la vivienda habitual una vez concluya todo el procedimiento.
La cuestión no es baladí, ya no sólo por la necesidad y viabilidad familiar que significa para muchos de los deudores el poder mantener la vivienda habitual (en la que la familia en su conjunto tiene su estabilidad, organización, en ocasiones, del cuidado de personas mayores, hábitos de los más pequeños en las relaciones con compañeros de colegio, vecinos, etc.), sino porque la Ley Concursal establece que se puede solicitar el beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho (BEPI), es decir, el perdón de las deudas, una vez se hayan liquidado (vendido, subastado o transmitido mediante la dación en pago) todos los activos en el procedimiento de concurso de acreedores.
Desde Futuro Sin Deudas nos encargamos de plantear esta propuesta, analizando las circunstancias de cada cliente, sus recursos, capacidad de ahorro, necesidades básicas del vínculo familiar y activos que deberán ser objeto de liquidación.
Así las cosas, con la literalidad de la Ley, todo parecía indicar que los deudores estaban abocados a perder la vivienda habitual para poder exonerar todas las deudas existentes.
Sin embargo, la jurisprudencia de nuestros tribunales se ha encargado de matizar la referida necesidad de venta de los activos del deudor y, en la actualidad, cabe la posibilidad de mantener la vivienda habitual aun tramitando el procedimiento de Segunda Oportunidad, si bien con determinados requisitos.
En concreto, se trata de dos requisitos: además de que, efectivamente, debe tratarse de la vivienda habitual (excluyéndose segundas residencias), (i) el valor de la vivienda debe estar por debajo de la deuda hipotecaria que grava el inmueble; y (ii) que debe poder rehabilitarse la hipoteca, esto es, que el deudor pueda ponerse al día de la hipoteca en el caso de tener cuotas impagadas, así como poder sufragar las siguientes cuotas mensuales que se vayan devengando durante el procedimiento concursal y posteriormente.
El motivo de excluir la necesidad de transmitir la vivienda habitual en el procedimiento concursal del deudor, cuando se cumplan los referidos requisitos obedece a que se trata de la opción más garantista para el acreedor hipotecario (que continúa percibiendo las cuotas mensuales y que, en caso de venta o subasta, acabaría, en la mayoría de casos, adjudicándose el inmueble), y en nada perjudica al resto de acreedores, pues el mantenimiento de la vivienda habitual por parte del deudor favorece que éste tenga cierta capacidad de ahorro o cuanto menos expectativas de ahorro durante el procedimiento concursal, además de que, como hemos dicho, la eventual venta o subasta del inmueble no suele generar remanente para el resto de acreedores diferentes al acreedor hipotecario.
Todos aquellos casos en los que el deudor es titular de bienes inmuebles o de porcentajes de titularidad sobre bienes inmuebles, merecen un estudio previo adicional, pues los gastos vinculados al inmueble (IBIs, cuotas de comunidad, tasas de basuras, etc.) o los derivados de su venta (plusvalía municipal) determinarán, tanto la posibilidad de mantener la vivienda habitual durante el procedimiento de Segunda Oportunidad como la exoneración de la totalidad de las deudas.
